Cómo calculan los prestamistas su relación deuda-ingreso
Vea cómo los prestamistas calculan realmente la DTI con ingresos brutos, deudas mensuales que deben contarse y el pago completo de vivienda, y por qué unos cientos de dólares pueden cambiar considerablemente el monto hipotecario viable.
La relación deuda-ingreso, o DTI por sus siglas en inglés, es una de las principales formas en que un prestamista mide si el pago propuesto se ajusta al expediente. No es un presupuesto general del hogar. Es un cálculo de elegibilidad hipotecaria basado en reglas específicas de ingresos y deudas.
Qué mide realmente la DTI
La DTI compara los ingresos mensuales antes de impuestos que el prestamista puede contar con las obligaciones mensuales que debe contar. Esas obligaciones incluyen el pago completo de vivienda propuesto y otras deudas mensuales incluidas en la evaluación.
La razón es sencilla: cuanto mayores sean las otras obligaciones mensuales requeridas, menos espacio queda para el pago hipotecario.
Qué ingresos se utilizan
La DTI utiliza ingresos brutos elegibles antes de impuestos y deducciones de nómina, no el sueldo neto. Si un prestatario gana $84,000 al año, la cifra mensual para una revisión básica de DTI comienza en $7,000.
Para algunos prestatarios, esa cifra es sencilla. Para otros, las horas extra, bonificaciones, comisiones, ingresos por cuenta propia o de un segundo empleo pueden necesitar un historial documentado y un promedio antes de que el prestamista utilice el monto completo.
Qué se cuenta frente a esos ingresos
El prestamista revisa las obligaciones mensuales que el programa exige contar. Suelen incluir préstamos de automóviles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, obligaciones de manutención y pagos de otros bienes inmuebles.
Generalmente no incluye alimentos, servicios públicos, gasolina, suscripciones de entretenimiento ni la mayoría de los gastos de vida habituales. La DTI no pretende reflejar cada dólar que gasta un hogar.
Qué debe incluir el pago de vivienda
El pago de vivienda propuesto no es solo capital e intereses. Generalmente incluye impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario de vivienda, seguro hipotecario si corresponde, seguro contra inundaciones obligatorio y cuotas de asociación de propietarios o condominio cuando correspondan.
Por eso, dos viviendas con el mismo precio de compra todavía pueden producir resultados distintos de DTI. Una propiedad puede tener impuestos o cuotas de asociación mucho mayores y dejar menos espacio para el préstamo en sí.
Ejemplo
Suponga que un prestatario gana $84,000 al año, o $7,000 brutos al mes. Tiene un pago de automóvil de $510, pagos mínimos de tarjetas de crédito de $95 y un pago de préstamo estudiantil de $240. La deuda mensual total incluida, sin vivienda, es de $845.
Con un ejemplo de DTI del 50%, el expediente puede sostener unas obligaciones mensuales totales de $3,500. Después de restar los $845 de deuda mensual existente, quedan unos $2,655 para el pago completo de vivienda.
Si la propiedad deseada tiene $460 mensuales en impuestos y seguro de propietario de vivienda combinados, quedan unos $2,195 para capital e intereses. Si otra propiedad de precio similar tiene $760 mensuales en impuestos, seguros y cuotas de asociación combinados, el espacio para capital e intereses baja a unos $1,895. Esa diferencia mensual de $300 puede cambiar el monto hipotecario viable en decenas de miles de dólares.
Por qué cambia el resultado entre expedientes
Por eso, prestatarios con los mismos ingresos pueden terminar con rangos de compra muy diferentes. Uno podría tener menos deudas y costos de propiedad menores, mientras otro tiene un pago de automóvil mayor, un cálculo más alto de préstamo estudiantil o busca vivienda en una zona con impuestos elevados.
Las reglas del programa también importan. El tratamiento de préstamos estudiantiles no es idéntico en todos los tipos de préstamo, y un expediente más débil puede necesitar una DTI objetivo menor que uno más sólido. Una revisión real es más útil que una calculadora general porque aplica las reglas reales al expediente real.
Una mejor forma de hacer la pregunta
En lugar de preguntar de manera abstracta cuántos ingresos necesita, pregunte qué pago de vivienda respaldan sus ingresos después de incluir las deudas y los costos de propiedad que deben contarse.
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Fuentes
Oficina para la Protección Financiera del Consumidor: Calculadora de relación deuda-ingreso