Comprar una vivienda si trabaja por cuenta propia
Las personas en esta situación suelen partir de dos ideas opuestas. Algunas suponen que una facturación alta facilita automáticamente obtener una hipoteca. Otras creen que no pueden calificar porque no reciben un formulario W-2. Ninguna de esas ideas es una base segura. El prestamista no evalúa el negocio solo por sus ventas brutas, y la falta de un W-2 no excluye automáticamente al solicitante. Evalúa a la persona según los ingresos documentados que puedan respaldarse después de revisar las declaraciones de impuestos y la forma en que se generan esos ingresos.
La diferencia importa porque muchos negocios rentables muestran menos ingreso utilizable una vez consideradas las deducciones, la depreciación, las deudas del negocio o las variaciones entre años. Una persona puede sentirse financieramente sólida y aun así calificar para una hipoteca menor de lo esperado.
Cuándo se considera que trabaja por cuenta propia para una hipoteca
En muchos préstamos hipotecarios habituales, tener una participación del 25% o más en un negocio significa que se le considera trabajador por cuenta propia. Generalmente, eso exige revisar los ingresos con más detalle que en un caso de sueldo documentado con un W-2.
Sin embargo, no todas las personas que solicitan este tipo de préstamo son dueñas de un negocio. Algunas reciben principalmente ingresos de trabajo por contrato declarados en un formulario 1099, sin ser propietarias de la empresa que les paga. Esos casos también pueden requerir una revisión más detallada, con un historial documentado y un examen de las declaraciones de impuestos.
El prestamista puede necesitar declaraciones personales de impuestos y, en algunos casos, las del negocio, según cómo se obtengan los ingresos, cómo esté constituido el negocio y si sus ingresos se necesitan para calificar.
Qué intenta confirmar el prestamista
La revisión suele buscar respuestas a preguntas concretas:
Qué cantidad de ingresos puede usarse realmente para calificar.
Si esos ingresos son estables, están aumentando o están disminuyendo.
Si el negocio está activo y funciona normalmente.
Si las deudas o deducciones del negocio cambian la situación real.
Por eso, una preaprobación para quien trabaja por cuenta propia requiere más que una conversación breve. Los números deben quedar respaldados por los documentos.
Ejemplo
Una persona tiene un negocio de mercadeo y le dice al prestamista que la empresa facturó $240,000 el año pasado. Supone que será fácil calificar.
Después de revisar las declaraciones, el panorama se reduce. Los gastos del negocio, las deducciones por vehículos, el software, los pagos a contratistas y otras deducciones reducen el ingreso neto que puede respaldar la hipoteca.
Supongamos que el análisis deja unos $96,000 de ingreso anual utilizable para calificar, o unos $8,000 al mes. La persona también paga $640 por el automóvil, $120 en pagos mínimos de tarjetas y $285 por un préstamo de pequeña empresa que aparece en su historial de crédito personal y todavía debe evaluarse.
Eso suma $1,045 de deudas mensuales antes de la vivienda. En un ejemplo con una relación deuda-ingreso (DTI) del 50%, los ingresos permiten hasta $4,000 de obligaciones mensuales totales. Al restar los $1,045 de otras deudas, quedan unos $2,955 para el pago completo de la vivienda.
Si busca viviendas de unos $355,000, el pago de capital e intereses podría ser de unos $2,250. Al sumar $360 de impuestos sobre la propiedad, $145 de seguro de la vivienda y $110 de seguro hipotecario, el pago total queda en unos $2,865.
Todavía podría funcionar, pero queda poco margen. Si la persona hubiera supuesto que se usarían las ventas brutas del negocio para calificar, fácilmente habría esperado un rango de precio mucho mayor del que sus documentos permiten.
Qué suele retrasar un caso de trabajo por cuenta propia
Por lo general, trabajar por cuenta propia no es lo que impide calificar. Lo que ocurre es que el caso requiere más explicaciones.
Las declaraciones de impuestos muestran que los ingresos bajaron de un año a otro.
La declaración más reciente todavía no se ha presentado, por lo que se necesita una prórroga, un estado de pérdidas y ganancias u otros registros del negocio.
Las deducciones grandes hacen que el flujo de dinero parezca más sólido que los ingresos reflejados en los documentos para fines hipotecarios.
Se indica que el negocio paga una deuda del historial de crédito personal, pero todavía se necesitan documentos que respalden cómo tratarla.
La persona espera hasta tener una propiedad bajo contrato para permitir que se revisen sus declaraciones.
Qué tener preparado antes de la primera revisión
La conversación avanza mucho más rápido cuando puede presentar:
una identificación estatal vigente;
las declaraciones personales de impuestos de los últimos dos años;
las declaraciones del negocio, si su estructura las requiere;
estados bancarios recientes de los fondos que espera usar;
el rango aproximado de precio que desea buscar;
una estimación de las deudas mensuales que puedan influir en la solicitud;
y cualquier situación conocida, como una caída reciente de los ingresos del negocio, una declaración no presentada o una deuda comercial en su historial de crédito personal.
Por qué conviene revisar antes si trabaja por cuenta propia
Una persona con ingresos W-2 puede pasar rápidamente de la solicitud a una preaprobación sin asuntos pendientes. Quien trabaja por cuenta propia también puede hacerlo, siempre que los documentos respalden su situación sin vacíos importantes.
El peor momento para descubrir que se necesita un análisis más profundo es después de que aceptan una oferta. En ese punto podrían hacer falta explicaciones, declaraciones adicionales, documentos comerciales actualizados o una estructura de préstamo diferente mientras ya corren los plazos del contrato.
Puntos clave
Para calificar por cuenta propia se usan ingresos documentados admisibles, no las ventas brutas del negocio.
Una participación del 25% o más suele requerir una revisión de ingresos por cuenta propia en préstamos habituales.
Las deducciones, la caída de ingresos, las declaraciones no presentadas y las deudas comerciales en el crédito personal pueden cambiar el resultado.
Revisar las declaraciones con anticipación suele ayudarle a evitar buscar viviendas por encima del rango que sus documentos permiten.
Si sus ingresos provienen de un negocio, trabajo por contrato o varias actividades por cuenta propia, el primer paso más útil es revisar los documentos antes de que la búsqueda de vivienda sea urgente.
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