Cómo obtener una preaprobación antes de buscar vivienda
Una preaprobación sólida es más que una carta. Es una revisión inicial que determina si los ingresos, las deudas, los activos y el uso previsto de la propiedad respaldan el rango de precio que desea buscar.
Esto importa porque muchas personas empiezan con una estimación en línea o una cifra aproximada de una conversación y después descubren que el pago mensual real, las deudas que se cuentan o el dinero requerido cambian el rango. Si sucede después de elegir una vivienda, el proceso se vuelve más estresante y hay menos opciones.
Qué debe responder una preaprobación útil
Antes de programar visitas, una preaprobación real debe responder claramente tres preguntas:
Qué rango de pago mensual se ajusta a sus números actuales.
Qué rango de precio permite ese pago al incluir impuestos, seguro de la vivienda y seguro hipotecario.
Qué documentos o asuntos de la solicitud todavía deben resolverse antes de presentar una oferta.
Si las respuestas son vagas, la preaprobación todavía no ofrece suficiente información.
Qué revisa realmente el prestamista
Una revisión útil suele ir más allá de consultar el crédito. Debe considerar los ingresos brutos que pueden usarse para calificar, las deudas mensuales, los fondos disponibles, el tipo de empleo, si vivirá en la propiedad, la usará como segunda vivienda o la alquilará, el dinero previsto para el cierre, si tiene identificación estatal vigente y si ya conoce problemas crediticios importantes.
Por ejemplo, si un comprador califica mejor con su sueldo base que con bonos, conviene identificarlo pronto. También si tiene suficiente para el pago inicial, pero no para los costos de cierre y las reservas. Esos detalles cambian directamente el rango de precio y la estructura del préstamo.
Hablar del crédito desde el principio también importa por otra razón. Si la persona sabe que su puntaje está muy por debajo del rango hipotecario o que tiene sentencias judiciales, cuentas en cobranza, deudas declaradas incobrables u otros problemas sin resolver, conviene saberlo antes de pagar por una consulta de crédito. Alguien que dice tener un puntaje de alrededor de 499 generalmente todavía no está en la etapa de preaprobación. En ese caso, suele ser mejor hablar primero de lo que necesita para prepararse, en lugar de consultar el crédito inmediatamente.
Ejemplo
Una persona gana $8,200 al mes de ingreso bruto base y paga $525 por el automóvil, un mínimo de $75 por una tarjeta de crédito y $210 por un préstamo estudiantil. Eso suma $810 de deudas mensuales antes de la vivienda.
En un ejemplo con una relación deuda-ingreso (DTI) del 50%, sus ingresos permiten hasta $4,100 de obligaciones mensuales totales. Al restar los $810 de deudas existentes, queda un máximo de unos $3,290 para la vivienda.
Si busca viviendas de unos $345,000 con un pago inicial del 5%, el pago de capital e intereses podría ser de unos $2,190. Al sumar $395 de impuestos sobre la propiedad, $130 de seguro de la vivienda y $165 de seguro hipotecario mensual, el pago completo queda en unos $2,880.
Las obligaciones mensuales totales serían de unos $3,690, aproximadamente un 45.0% de DTI. Con esos números, el rango podría funcionar.
Pero si la misma persona supone que puede gastar $385,000, el pago de la vivienda podría acercarse a $3,200. Al sumar los mismos $810 de otras deudas, el total llega a unos $4,010, aproximadamente un 48.9% de DTI. El margen es mucho menor, y unos impuestos más altos, cuotas de la asociación de propietarios o un cambio en el pago podrían dejar la compra fuera del rango permitido.
Por eso conviene una preaprobación real antes de buscar. Puede mostrar la diferencia entre un rango cómodo y una cifra que solo funciona si cada detalle sale perfectamente.
Qué suele retrasar la solicitud
La mayoría de los retrasos de preaprobación se debe a documentos faltantes o poco claros, más que a problemas inusuales en la evaluación del préstamo.
Faltan páginas de estados bancarios o aparecen depósitos grandes sin explicación.
Los comprobantes de pago están desactualizados o no coinciden con los ingresos que se están usando.
Se supone que pueden contarse bonos, comisiones, horas extra o ingresos por cuenta propia sin suficiente historial que los respalde.
Se exagera el dinero disponible porque se cuentan fondos que no pueden convertirse fácilmente en efectivo o que ya tienen otro uso previsto.
Cualquiera de esos asuntos puede retrasar la solicitud porque obliga a pausar la revisión hasta verificar la cantidad o la fuente.
Qué tener preparado antes de conversar
No necesita tener cada documento perfectamente organizado antes de la primera llamada, pero la conversación avanza más rápido si tiene a mano:
una identificación estatal vigente;
comprobantes de pago recientes y los formularios W-2 o declaraciones de impuestos de los últimos dos años, según el tipo de ingreso;
estados bancarios recientes de los fondos que espera usar;
una estimación de las deudas mensuales, incluidas las que quizá no aparezcan en el informe de crédito;
el rango aproximado de precio que desea buscar;
su rango aproximado de puntaje de crédito, si ya lo conoce;
y cualquier situación conocida, como cobranzas, sentencias judiciales, pagos atrasados, fondos de regalo o preguntas sobre otro solicitante que compartirá el préstamo.
Cuándo empezar
Si espera comprar dentro de los próximos 60 a 90 días, suele ser un buen momento para comenzar. Así tendrá tiempo para corregir documentos, ajustar el precio objetivo, comparar préstamos o esperar el tiempo requerido para demostrar la permanencia de los fondos en la cuenta, si es necesario.
Empezar pronto no le obliga a comprar de inmediato. Le da un rango más claro y menos sorpresas cuando aparezca la propiedad adecuada.
Puntos clave
Una preaprobación real debe evaluar el pago, el rango de precio y la calidad de los documentos, además de generar una carta.
Los impuestos, el seguro de la vivienda, el seguro hipotecario y las deudas mensuales existentes pueden cambiar considerablemente el rango de precio disponible.
La mayoría de los retrasos viene de documentos poco claros sobre ingresos o activos, más que de situaciones extraordinarias en la evaluación del préstamo.
Empezar antes de buscar vivienda le da tiempo para resolver problemas mientras todavía tiene distintas opciones.
Si quiere saber qué rango se ajusta a su situación y qué debe resolver primero, una revisión de preaprobación puede aclararlo antes de elegir una propiedad.
Lista relacionada: Lista de documentos para la preaprobación de dos solicitantes
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