Cómo funciona un refinanciamiento con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo convierte parte del valor acumulado de una vivienda en efectivo al sustituir la primera hipoteca existente por un préstamo mayor, con nueva tasa, plazo y pago.

Cómo se calculan los fondos que recibe

El prestamista parte del monto máximo de préstamo que permiten el valor de tasación y el límite de relación préstamo-valor (LTV) del programa. Del nuevo préstamo, el agente de cierre resta el monto para liquidar la hipoteca existente, los costos de cierre, los impuestos y seguros prepagados y cualquier otro gravamen o deuda que deba pagarse al cierre.

Lo restante es el efectivo neto que recibe el propietario. Una tasación mayor puede ampliar la capacidad de endeudamiento, pero el monto final todavía debe cumplir requisitos de crédito, ingresos, relación deuda-ingreso (DTI), títulos, períodos mínimos de propiedad o de antigüedad de la hipoteca e historial de pagos.

Ejemplo

Suponga que una residencia principal se tasa en $375,000 y el monto para liquidar la primera hipoteca actual es de $235,000. Con un límite de LTV del 80%, el préstamo nuevo máximo sería de $300,000. Después de liquidar la hipoteca de $235,000 y pagar $9,000 en costos de cierre y partidas prepagadas, el propietario recibiría aproximadamente $56,000: $300,000 menos $235,000 menos $9,000.

Suponga que al préstamo anterior de $235,000 le quedan 25 años a una tasa del 3.50%, con un pago de capital e intereses de unos $1,176 al mes. Un nuevo préstamo hipotético de $300,000 al 6.75% por 30 años tiene un pago de capital e intereses de unos $1,946. El refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta esa parte del pago unos $770 al mes y reinicia el plazo de pago a 30 años. Los impuestos, seguros, seguro hipotecario y cuotas de asociación no están incluidos en estas cifras.

Qué cambia al cierre

• La primera hipoteca actual se liquida; no se conserva.

• El nuevo préstamo recibe la tasa y los precios disponibles cuando se bloquea la tasa.

• El plazo de pago comienza de nuevo según el nuevo plazo elegido.

• Los costos de cierre y las partidas prepagadas reducen el efectivo recibido, salvo que se paguen por separado.

• La evaluación del nuevo pago utiliza los ingresos, crédito, deudas, impuestos, seguros y otras obligaciones de vivienda actuales.

Límites habituales de elegibilidad

Un refinanciamiento con retiro de efectivo para una residencia principal de una unidad comúnmente permite hasta un 80% de LTV según las pautas convencionales estándar o de FHA. Pueden aplicarse límites menores a viviendas de varias unidades, segundas viviendas, propiedades de inversión, viviendas prefabricadas conformes al código HUD o expedientes con factores de riesgo adicionales.

Los programas convencionales comúnmente exigen al menos seis meses de propiedad. Los refinanciamientos FHA con retiro de efectivo generalmente requieren 12 meses de propiedad y ocupación como residencia principal, pagos hipotecarios al día y requisitos adicionales sobre la antigüedad de la hipoteca. El prestamista también revisa la tasación, los títulos, el crédito, los ingresos, la DTI, las reservas, el historial hipotecario y el uso de los fondos.

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Compare el nuevo pago a lo largo del tiempo

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Calcule los fondos netos y el nuevo pago

Traiga el estado de cuenta hipotecario actual, el valor estimado de la propiedad, el efectivo que desea recibir, sus ingresos, deudas mensuales y un rango aproximado de crédito. DRG Mortgage puede calcular la LTV propuesta, el efectivo neto estimado y el cambio del pago.

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Fuentes

Oficina para la Protección Financiera del Consumidor: Refinanciar una hipoteca