Cómo preparar estados de cuenta bancarios y documentos de nómina antes de buscar una vivienda
Muchos compradores creen que reunir documentos empieza después de encontrar una casa. En la práctica, lo más ordenado es organizar los documentos de ingresos y activos antes de empezar a buscar en serio. Eso no significa que necesite tener todos los papeles perfectos antes de hacer preguntas. Significa que preparar el expediente básico con tiempo suele permitir una respuesta más confiable sobre el rango de precios, el dinero necesario y la solidez real de la preaprobación.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor lo expresa con claridad: Cuanto más organizado esté, más probable es que el proceso de aprobación del préstamo sea rápido. Esa sigue siendo una de las mejores reglas sencillas para prepararse para una hipoteca. Fuente: CFPB: Prepare un paquete para solicitar un préstamo.
Empiece por los estados de cuenta bancarios que realmente importan
En la mayoría de los expedientes de compra, el primer objetivo es identificar las cuentas que realmente importan para la revisión. Por lo general, son las cuentas donde se depositan los pagos de nómina del prestatario y las que contienen los fondos previstos para el pago inicial, los costos de cierre o las reservas. Normalmente, esos son los primeros estados de cuenta que deben reunirse.
Si esas cuentas reciben transferencias importantes de otras cuentas del prestatario que originalmente no se iban a utilizar, también deben incluirse las cuentas de origen. Los prestamistas querrán documentar el origen de los depósitos importantes y, para esta preparación dirigida al prestatario, es razonable considerar como tales los de $1,000 o más. Una transferencia no es automáticamente un problema, pero necesita una documentación clara si respalda los registros del dinero disponible para la compra.
En cuanto a los estados de cuenta, el estándar sigue siendo los dos más recientes completos, con todas sus páginas. Si un estado en línea tiene una última página en blanco o una página que parece poco importante, también debe incluirse. Las páginas faltantes ocasionan solicitudes adicionales evitables porque el período del estado de cuenta ya no está completo.
Después, organice correctamente los documentos de nómina
Para quienes reciben un sueldo, el conjunto básico suele ser sencillo: los dos comprobantes de pago más recientes y todos los formularios W-2 de los dos años fiscales anteriores. Si tiene varios empleos, se necesitan los dos comprobantes más recientes de cada empleo actual, no solo del principal. Si desea incluir bonificaciones, horas extra, comisiones, propinas u otros ingresos distintos del sueldo o del pago regular por hora, tenga preparados también los comprobantes de fin de año.
Esto importa porque el expediente cambia cuando se quiere contar algo más que el pago básico. El sueldo por sí solo puede no mostrar si las bonificaciones o las horas extra son constantes, están disminuyendo o son suficientes para respaldar los ingresos utilizados para calificar. Reunir esos registros antes de buscar una vivienda ayuda a determinar si conviene buscar en el extremo superior del rango o mantener un presupuesto más conservador.
No pase por alto las declaraciones de impuestos
Un punto que se pasa por alto con demasiada frecuencia es si se han presentado las declaraciones de impuestos. Si el prestatario no ha presentado las declaraciones correspondientes a los dos años fiscales más recientes de los formularios W-2 utilizados en el expediente, debe hacerlo. El prestamista puede estar obligado a obtener transcripciones del IRS, por lo que las declaraciones pendientes pueden causar un retraso real, en lugar de ser un detalle menor.
Eso no significa que todo comprador necesite una revisión fiscal complicada antes de hacer preguntas hipotecarias. Significa que no debe suponer que las declaraciones faltantes pasarán inadvertidas cuando empiece la revisión real de ingresos. Si se utilizan esos años de los formularios W-2, importa el historial de presentación correspondiente.
Qué suele causar retrasos evitables
El retraso más común no se debe a que el expediente sea difícil, sino a que un expediente normal se presenta desordenado. Estados de las cuentas equivocadas, períodos incompletos, páginas faltantes, comprobantes de un empleo pero no del segundo, o formularios W-2 faltantes de uno de los años anteriores obligan a retroceder en la revisión.
Otro problema evitable es esperar demasiado para preguntar si un documento realmente servirá. Los compradores suelen suponer que, porque el dinero está en una cuenta o el ingreso aparece en un comprobante, se contará automáticamente como esperan. No siempre es así. Algunos activos requieren documentar su origen. Algunos ingresos requieren un historial más largo o mayor constancia. Es mejor saberlo antes de presentar ofertas.
Ejemplo
Un comprador recibe su nómina en una cuenta corriente y piensa utilizar fondos de esa cuenta y de una cuenta de ahorros para el cierre. En papel parece sencillo. Pero la cuenta corriente también muestra una transferencia de $2,500 desde otra cuenta personal que no pensaba mencionar, y la cuenta de ahorros muestra un depósito reciente por la venta de un bien personal.
Ninguno de esos movimientos arruina automáticamente el expediente. El asunto es que ambos pueden requerir documentación del origen si respaldan los fondos utilizados en la transacción. Si el comprador entrega desde el principio los estados de la cuenta corriente, la de ahorros y la cuenta de origen de la transferencia, la revisión suele avanzar más rápido. Si espera a que se lo pidan durante la evaluación de la solicitud del préstamo, el mismo expediente suele retrasarse sin necesidad.
En cuanto a ingresos, suponga que el mismo prestatario tiene un empleo de tiempo completo con sueldo y otro de fin de semana pagado por hora. Si solo tiene preparado el comprobante del empleo principal, puede creer que la documentación está completa cuando no es así. Si el segundo empleo forma parte del plan para calificar, debe tener también sus dos comprobantes de pago más recientes y los formularios W-2 de los dos años fiscales anteriores.
Cómo ayuda un corredor hipotecario
Este es uno de los casos más claros en los que trabajar con un corredor hipotecario ahorra tiempo. No debe esperarse que el prestatario adivine cómo quiere el prestamista organizar el expediente ni qué documento faltante puede ocasionar una condición después. Un corredor puede revisar los estados de cuenta, la nómina, los formularios W-2 y los puntos débiles evidentes antes de entregar el expediente, y explicar qué debe actualizarse, aclararse o sustituirse.
Eso suele dar un mejor resultado que empezar a buscar con una preaprobación poco precisa basada en supuestos. El objetivo no es solo reunir documentos, sino saber si el expediente está suficientemente claro para respaldar el rango de precios, el pago y el dinero para el cierre con los que el comprador está a punto de contar.
Un comprador que prepara con tiempo los estados de cuenta y los documentos de nómina suele estar mejor preparado para buscar con confianza, actuar cuando aparece la vivienda adecuada y evitar sorpresas prevenibles durante la revisión del prestamista. Si el expediente necesita trabajo, es mejor saberlo antes de intensificar la búsqueda. Si ya está en orden, el comprador entra al mercado sobre una base mucho más sólida.
Si quiere comprender mejor los fondos necesarios, lea ¿Cuánto dinero necesita para comprar una vivienda? o solicite una revisión de documentos mediante Solicite una preaprobación.
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