¿Cuánto dinero necesita para comprar una vivienda?
El pago inicial es solo una parte del dinero necesario para comprar una vivienda. También puede necesitar fondos para los costos de cierre, impuestos y seguros pagados por adelantado, un depósito inicial en la cuenta de depósito en garantía y, en algunos casos, reservas. Por eso, la cantidad que ha ahorrado no equivale necesariamente a la cantidad que el prestamista puede aceptar para el cierre.
Muchos compradores aún suponen que la respuesta es sencilla: ahorrar el 20% y luego empezar a buscar. En la práctica, la mayoría de las solicitudes no funcionan así. Algunas personas pueden comprar con un pago inicial mucho menor, mientras que otras tienen suficiente para el pago inicial, pero no suficientes fondos documentados para el cierre una vez que se suman los cargos del prestamista, los cargos relacionados con el título, los gastos pagados por adelantado y las reservas exigidas.
El pago inicial y el efectivo necesario para el cierre son cantidades distintas
El pago inicial es la parte del precio de compra que usted aporta directamente. El efectivo necesario para el cierre es la cantidad final que debe llevar al cierre después de sumar los costos de cierre y los gastos pagados por adelantado, y de restar el depósito de buena fe ya pagado y los créditos permitidos del vendedor o del prestamista.
Esta diferencia importa porque alguien puede oír que el pago inicial es del 3% y suponer que una vivienda de $250,000 solo requiere $7,500. Esa es la cantidad del pago inicial para una opción con el 3%. No es el importe total que debe pagar al cierre.
Ejemplo
Una persona compra una vivienda de $250,000 con una opción de préstamo convencional con un pago inicial del 3%. El pago inicial es de $7,500. Ahora sume unos $6,000 estimados en cargos del prestamista, cargos relacionados con el título, apertura de la cuenta de depósito en garantía, impuestos pagados por adelantado y seguro de propietario de vivienda. El total hasta ese momento es de $13,500.
Si ya pagó un depósito de buena fe de $2,500 y recibe un crédito del vendedor de $3,000, el efectivo necesario para el cierre se reduce a unos $8,000. Es la misma vivienda y el mismo monto del préstamo, pero el resultado es muy distinto de limitarse a repetir que el pago inicial es del 3%.
Un pago inicial bajo no significa que no necesite dinero
Algunos programas convencionales pueden permitir que los solicitantes elegibles aporten un pago inicial de apenas el 3%. En los préstamos FHA, suele comenzar en el 3.5%. Las personas elegibles para préstamos VA y USDA pueden llegar a financiar el 100% del precio de compra. Sin embargo, un financiamiento sin pago inicial no equivale a una compra sin necesidad de efectivo. Todavía puede necesitar dinero para costos de cierre, gastos pagados por adelantado o gastos que los créditos no cubran.
Por eso, dos compradores que usan el mismo programa pueden necesitar cantidades distintas al cierre. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, la fecha del cierre y los créditos negociados pueden aumentar o reducir los fondos necesarios.
La procedencia del dinero también importa
El prestamista no solo verifica si usted tiene suficiente dinero. También debe confirmar que proviene de una fuente aceptable y que está disponible para el cierre. Las cuentas corrientes y de ahorros son fuentes habituales, pero los fondos de regalo, las subvenciones, los activos de jubilación y los ingresos de una venta también pueden servir si el programa lo permite y la documentación está completa.
Ahí suelen comenzar los problemas que se pueden evitar. Una persona puede tener dinero suficiente en apariencia, pero transferir fondos entre cuentas sin conservar los estados de cuenta, depositar una cantidad grande sin documentación clara de su origen o suponer que puede usar un regalo sin documentar debidamente al donante y la transferencia. En esos casos, parte del saldo podría no ser aceptable hasta que se explique por completo su procedencia.
Algunas solicitudes también requieren reservas
Las reservas son fondos que conserva después del cierre. No son lo mismo que el pago inicial ni que el efectivo necesario para el cierre. Algunos préstamos exigen demostrar reservas equivalentes a ciertos meses de pagos de vivienda, según el tipo de propiedad, su uso, el número de propiedades financiadas o los resultados de la evaluación de la solicitud.
Por lo tanto, puede tener dinero suficiente para el cierre y aun así no cumplir los requisitos si también debe conservar ciertos activos en el banco después del cierre. Es otra razón por la que la pregunta no es solo cuánto ha ahorrado, sino cuánto de ese dinero se puede contar y cuánto debe quedar disponible después.
Qué documentos conviene reunir antes de la revisión
El punto de partida más útil son los fondos que puede documentar ahora. Por lo general, esto incluye estados de cuenta recientes, la procedencia de depósitos grandes recientes, comprobantes del depósito de buena fe ya pagado y detalles de cualquier regalo o programa de asistencia previsto. Con esa información, el prestamista puede separar el pago inicial de los costos de cierre, los gastos pagados por adelantado y las reservas exigidas, sin que usted tenga que adivinar.
Puntos clave
El pago inicial no es lo mismo que el efectivo necesario para el cierre.
Un financiamiento con pago inicial bajo o sin pago inicial aún puede requerir una cantidad considerable de fondos documentados al cierre.
El ahorro solo resulta útil si el prestamista puede verificar su procedencia, disponibilidad y los fondos que deben conservarse después del cierre.
La revisión hipotecaria más útil comienza con los fondos que puede documentar, no con la suposición general de que necesita el 20%. DRG Mortgage puede revisar los activos que piensa usar, separar el pago inicial del efectivo necesario para el cierre e identificar si el verdadero obstáculo son las reservas o la falta de documentación. Si desea revisar sus cifras, inicie una conversación sobre la preaprobación con DRG Mortgage.
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