Préstamos DSCR para inversionistas inmobiliarios: lo que realmente importa
Muchos inversionistas oyen «préstamo DSCR» y suponen que el prestamista deja de prestar atención al solicitante. Estas solicitudes no funcionan así.
Un préstamo DSCR suele dar menos importancia a los ingresos personales de las declaraciones de impuestos, pero aun así plantea una pregunta exigente: ¿el alquiler de la propiedad cubre razonablemente el nuevo pago de vivienda?
Por eso, una solicitud DSCR suele ser más sólida cuando la propiedad ya se puede alquilar, el alquiler previsto tiene respaldo suficiente y usted conserva fondos después del cierre para cumplir las reservas exigidas.
Qué mide realmente el DSCR
DSCR significa índice de cobertura del servicio de la deuda. En términos sencillos, el prestamista compara el alquiler aceptado de la propiedad con el gasto mensual de vivienda del nuevo préstamo. Si el alquiler cubre cómodamente el pago, la solicitud resulta más sencilla. Si el alquiler es bajo, suele reducirse el porcentaje que puede financiar, aumentan las reservas exigidas o el préstamo deja de ser viable.
Ejemplo: La tasación indica un alquiler de mercado de $2,400 mensuales, y el capital, los intereses, los impuestos, el seguro y las cuotas de asociación suman $2,000 al mes. El DSCR es de 1.20, porque $2,400 dividido entre $2,000 equivale a 1.20.
Eso es muy distinto de una propiedad con un alquiler tasado de $2,000 frente a un pago de $2,000, o, peor aún, un alquiler de $1,850 frente a un pago de $2,000. La primera deja margen. La segunda está ajustada. La tercera tiene un faltante mensual antes incluso de considerar reparaciones, períodos sin inquilinos o administración.
Qué suele fortalecer una solicitud DSCR
La evaluación suele resultar más sencilla cuando coinciden cinco condiciones:
la propiedad no será ocupada por el propietario y está claramente destinada al alquiler,
la tasación respalda un alquiler de mercado suficiente para cubrir el nuevo pago,
el solicitante aporta un pago inicial considerable, a menudo del 20% al 25%, según la solicitud,
su crédito es suficientemente sólido para el porcentaje de financiamiento solicitado,
y conserva ahorros accesibles después del cierre para cumplir el requisito del prestamista.
Esos son los puntos decisivos. Puede tener ingresos sólidos documentados con W-2 y aun así presentar una inversión DSCR débil si la propiedad no genera suficiente flujo de efectivo.
Qué suele impedir que la operación funcione
La mayoría de los problemas DSCR tienen causas claras. La solicitud suele fallar porque el alquiler resulta demasiado bajo, el porcentaje de financiamiento solicitado es demasiado alto, faltan reservas o la propiedad no está lista para alquilarse.
Este último punto importa más de lo que muchos inversionistas esperan. Un préstamo DSCR a largo plazo suele estar pensado para una propiedad de alquiler que puede funcionar ahora. Si necesita una renovación importante antes de alquilarse, normalmente conviene hablar primero de un préstamo puente o de compra, rehabilitación y reventa, en lugar de tratarla como una operación DSCR lista para financiar.
Ejemplo
Un inversionista desea comprar un dúplex de $320,000 con un pago inicial del 20%. Eso supone un pago inicial de $64,000 y un préstamo de $256,000 antes de los costos de cierre. Si los costos de cierre son de unos $10,500, necesita aproximadamente $74,500 solo para completar el cierre.
La tasación respalda un alquiler de mercado combinado de $3,100 al mes. El nuevo pago de vivienda, incluidos impuestos y seguro, es de $2,420. El índice resulta de aproximadamente 1.28. En cuanto al flujo de efectivo, la solicitud es viable.
Sin embargo, el inversionista solo tiene $78,000 en activos líquidos. Después del cierre, le quedarían unos $3,500. Si el prestamista exige varios meses de reservas, podrían faltarle fondos aunque la propiedad genere buen flujo de efectivo. En otras palabras, la operación no falla por el alquiler, sino porque se gastó casi todo el dinero para llegar al cierre.
Por qué las reservas importan más de lo que muchos esperan
Las reservas son los fondos que quedan después del cierre y muestran que puede mantener la propiedad si se retrasa el alquiler, se muda un inquilino o surge una reparación al principio. Algunas opciones DSCR son más flexibles que otras, pero las solicitudes con un índice más ajustado o un porcentaje de financiamiento mayor suelen necesitar más reservas.
Eso cambia la estructura de la operación. Aunque tenga suficiente para el pago inicial y los costos de cierre, puede necesitar un precio de compra menor, aportar más efectivo o elegir otra estructura de préstamo si no conserva fondos suficientes después.
Una propiedad vacía no es lo mismo que una propiedad en mal estado
Una propiedad vacía todavía puede ser apta para DSCR si la tasación presenta un alquiler de mercado creíble y está lista para alquilarse. Es muy distinto de una propiedad sin cocina, con instalaciones inseguras o mantenimiento importante pendiente. La falta de inquilino es una cuestión de arrendamiento. Una rehabilitación considerable es una cuestión de estructura de financiamiento.
Aquí es donde algunos inversionistas pierden tiempo al buscar demasiado pronto un préstamo inadecuado. Si el plan es renovar durante cuatro meses y luego estabilizar el alquiler, podría encajar mejor un producto de inversión a corto plazo, seguido de un refinanciamiento DSCR cuando la propiedad ya genere ingresos o pueda alquilarse claramente.
Ejemplo
Otro inversionista desea obtener efectivo de una vivienda unifamiliar de alquiler que ahora vale $385,000. La cantidad necesaria para liquidar el préstamo actual es de $215,000. Con una relación préstamo-valor del 75%, el nuevo préstamo máximo sería de unos $288,750.
Si los costos y cargos del refinanciamiento suman $11,000, quedarían aproximadamente $62,750 de retiro bruto de efectivo antes de los ajustes habituales de liquidación y depósito en garantía. El alquiler de mercado tasado es de $2,850 mensuales y el nuevo pago es de $2,260. Eso da un índice aproximado de 1.26.
Este tipo de refinanciamiento DSCR puede tener sentido. La propiedad ya funciona, el alquiler respalda el nuevo pago y usted podría liberar capital considerable para la próxima compra. Si esa misma propiedad solo respaldara un alquiler de $2,150, el índice caería por debajo de 1.00 y el mismo plan de retiro de efectivo podría volverse mucho más difícil o dejar de ser posible.
Su crédito y experiencia siguen importando
DSCR no permite ignorar el crédito. Muchos programas aún exigen una puntuación de al menos aproximadamente 660, y un crédito más sólido suele facilitar un porcentaje financiado mayor y una tramitación más sencilla. Los inversionistas primerizos también pueden afrontar reglas más estrictas que quienes tienen experiencia, especialmente si solicitan un pago inicial reducido o compran lejos de su mercado habitual.
Por lo tanto, su experiencia como inversionista sigue siendo importante. Si esta será su primera propiedad de alquiler, no es automáticamente un problema, pero puede cambiar qué prestamista o estructura resulta adecuada.
Qué preparar antes de pedir una cotización DSCR
Una revisión DSCR útil empieza por las cifras reales de la propiedad, no solo por decir «quiero un préstamo de inversión». La primera revisión suele ser más útil si incluye la dirección, el precio de compra o valor estimado, el alquiler previsto, el rango aproximado de crédito, el uso previsto, los activos líquidos disponibles y si la propiedad está lista para alquilarse.
Si todavía necesita obras importantes, indíquelo desde el comienzo. Si el alquiler estimado proviene de un contrato real, indíquelo también. Cuanto antes se aclaren estos detalles, antes podrá Gordon determinar si conviene una compra DSCR, un refinanciamiento DSCR u otra estructura de inversión como primer paso.
Puntos clave
Los préstamos DSCR se centran en el flujo de efectivo de la propiedad, pero también dependen del crédito, el pago inicial y la solidez de las reservas.
Una propiedad que cubre un pago de $2,000 con un alquiler de $2,400 presenta una situación muy distinta de otra que apenas cubre sus gastos.
Poder completar el cierre no basta si después no le quedan fondos disponibles. La falta de reservas puede impedir una inversión de alquiler que, por lo demás, es adecuada.
Si la propiedad necesita una rehabilitación importante antes de alquilarse, un préstamo DSCR puede no ser el primer paso adecuado.
Si considera comprar una propiedad de alquiler o refinanciar una inversión, Gordon puede revisar la propiedad, las cifras del alquiler y los fondos disponibles antes de que pierda tiempo buscando una estructura inadecuada. Una revisión inicial DSCR es más útil cuando la operación se desglosa en cifras reales, no solo en un monto de préstamo deseado.
Comentarios