Qué significa DSCR
El DSCR es un índice de ingresos de la propiedad utilizado en préstamos para inversionistas. Los prestamistas lo utilizan como una forma de evaluar si los ingresos de una propiedad de alquiler parecen suficientes para respaldar su deuda.
DSCR significa índice de cobertura del servicio de la deuda, por sus siglas en inglés. En términos sencillos, compara los ingresos elegibles de una propiedad con su obligación de vivienda utilizada para la evaluación, para mostrar si parece cubrir su carga de deuda.
Qué intenta mostrar el índice
La pregunta central es si los ingresos elegibles de la propiedad cubren suficientemente el gasto mensual de vivienda utilizado para la evaluación para cumplir el programa.
Eso es distinto de preguntar si la propiedad es rentable en un sentido empresarial más amplio. Puede seguir teniendo problemas de mantenimiento, riesgo de vacantes, posibles reparaciones o reservas escasas aunque el índice supere el mínimo del prestamista.
El DSCR suele ser un filtro del flujo de efectivo de la propiedad.
No es lo mismo que el rendimiento total de la inversión.
No sustituye una revisión completa del expediente.
Qué suele incluirse en el índice
El numerador suele ser una cifra de alquiler aceptada por el prestamista. El denominador suele ser la obligación de vivienda utilizada para evaluar la elegibilidad, frecuentemente formada por capital, intereses, impuestos, seguros y, en ocasiones, cuotas de asociación de propietarios.
Incluso cambios modestos en esas cifras pueden modificar el índice lo suficiente como para afectar la tasa o cargos, el porcentaje de financiamiento o la viabilidad del expediente.
Los ingresos del contrato de alquiler y el alquiler de mercado respaldado por el tasador podrían ser cifras distintas.
Los impuestos y seguros deben tratarse como costos reales, no como valores provisionales.
Las cuotas de asociación pueden reducir considerablemente el índice.
Los programas de alquiler a corto plazo pueden utilizar reglas diferentes para documentar los ingresos.
Ejemplo
Suponga que una propiedad puede respaldar $2,400 mensuales de alquiler elegible y la obligación de vivienda utilizada para la evaluación es de $2,000 mensuales. Eso produce un DSCR de 1.20. En lenguaje sencillo, la propiedad parece generar alrededor de un 20% más de ingresos elegibles que la obligación mensual de vivienda.
Ahora suponga que se subestimaron los impuestos y que la obligación real se acerca a $2,180 mensuales. El índice baja a aproximadamente 1.10. Si el alquiler también se ajusta a $2,250 según la conclusión de alquiler de mercado del tasador, vuelve a bajar a aproximadamente 1.03.
La propiedad no se volvió mala de repente. Pero el expediente pasó de parecer cómodamente viable a tener mucho menos margen, y eso puede cambiar el porcentaje de financiamiento, la tasa o cargos, o si todavía cumple el índice mínimo del prestamista.
Qué no indica el DSCR por sí solo
Un índice aceptable no resuelve automáticamente el estado de la propiedad, las reservas, los problemas de títulos, el riesgo de valoración, el crédito del prestatario ni los problemas de liquidez.
Tampoco garantiza que el tipo de propiedad, el uso previsto o la estructura de la operación cumplan el programa deseado. El DSCR es un filtro importante, no toda la decisión.
Cómo utilizar correctamente la cifra
Lo más útil es tratar el DSCR como un filtro inicial de una operación. Ayuda a mostrar si los ingresos de la propiedad son suficientemente sólidos para justificar una revisión más profunda.
La revisión es más sólida cuando el índice se combina con la dirección real, alquileres estimados o documentados, impuestos y seguros realistas, porcentaje de financiamiento previsto, reservas y finalidad del préstamo.
Una mejor forma de entenderlo
El DSCR no pregunta si la propiedad es una buena inversión en general. Pregunta si los ingresos elegibles cubren suficientemente el gasto de vivienda utilizado para la evaluación según el programa.
Lecciones relacionadas
Préstamos para inversionistas con DSCR inferior a 1.00 y sin DSCR mínimo
Ingresos por alquiler a corto plazo: qué debe revisarse
¿Segunda vivienda o propiedad de inversión? Empiece por cómo la utilizará
Preguntas frecuentes y artículos relacionados
Pregunta frecuente: ¿Qué es un préstamo DSCR?
Artículo: Préstamos DSCR para inversionistas inmobiliarios: lo que realmente importa
Calcule el flujo de efectivo de la propiedad
Utilice las herramientas para inversionistas para evaluar los ingresos de la propiedad, el pago completo de vivienda —incluidos capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguros y cuotas de asociación aplicables— y el DSCR resultante antes de hablar de una revisión específica de un prestamista.
Abrir herramientas para inversionistas
Traiga la operación completa, no solo el índice
Para una revisión útil, traiga la dirección, alquileres, valor estimado o precio de compra, impuestos, seguros, porcentaje de financiamiento previsto, reservas y si se trata de una compra, refinanciamiento o solicitud de retiro de efectivo.
Fuentes
Oficina del Contralor de la Moneda: Préstamos inmobiliarios comerciales