Ingresos por alquiler a corto plazo: qué debe revisarse
El financiamiento de alquileres a corto plazo suele depender de los documentos de ingresos que acepta el prestamista, el permiso local para operar, el pago inicial requerido y los ahorros que quedan después del cierre, no solo de un buen panel de Airbnb.
Los expedientes de alquiler a corto plazo suelen parecer atractivos porque los ingresos brutos pueden superar ampliamente los de un contrato de alquiler habitual. Lo más difícil es demostrar qué ingresos utilizará realmente el prestamista y si la propiedad puede operar de la manera prevista por el inversionista.
La propiedad debe superar la revisión antes de considerar los ingresos
Algunos programas para inversionistas permiten ingresos de alquiler a corto plazo, pero también requieren que la propiedad sea elegible. Los permisos locales, reglas municipales o del condado, restricciones de la asociación de propietarios, características de condominio hotelero y seguros importan antes de que un prestamista acepte la propuesta de ingresos.
Muchas revisiones exigen confirmar que la propiedad tiene los permisos necesarios para operar y que las autoridades locales permiten el alquiler a corto plazo. Si ese respaldo falla, los ingresos no salvan el expediente.
Los ingresos deben respaldarse como exige el programa
Las capturas de pantalla de plataformas y los cálculos optimistas de tarifas por noche no bastan por sí solos. Algunos prestamistas siguen exigiendo respaldo de la tasación, como un informe de alquileres comparables u otros documentos de alquiler aceptados por el programa, incluso si se permiten ingresos de alquiler a corto plazo.
También es habitual que se permita financiar una proporción menor cuando se utilizan los ingresos de alquiler a corto plazo de la propiedad. En la práctica, esos ingresos podrían aceptarse, pero la relación préstamo-valor (LTV) máxima aun así podría disminuir.
Ejemplo
Suponga que un inversionista quiere comprar una propiedad de alquiler a corto plazo de $400,000 y espera un financiamiento del 75%, con un pago inicial de $100,000. El historial de la plataforma parece suficientemente sólido para que el inversionista espere que los ingresos sostengan la operación.
Ahora suponga que el prestamista aplica una reducción de 5 puntos porcentuales en la LTV porque se utilizan ingresos de alquiler a corto plazo. El financiamiento máximo baja del 75% al 70%, por lo que el pago inicial aumenta de $100,000 a $120,000. Es una diferencia de $20,000 en efectivo antes de los costos de cierre.
Aunque los ingresos todavía parezcan viables, la propiedad podría no aprobarse si el respaldo de la tasación es débil, el informe de revisión de la propiedad muestra que la ciudad o la asociación de propietarios no permite el alquiler a corto plazo, o el prestatario no tiene las reservas que exige el programa.
Qué suele causar dificultades
Los problemas más comunes son un porcentaje de financiamiento demasiado alto, reservas insuficientes, permisos no documentados, restricciones de la asociación de propietarios, sorpresas del seguro e ingresos que parecen excelentes en línea, pero no se documentan como exige el programa.
Quienes operan un alquiler a corto plazo por primera vez también pueden enfrentar mayor escrutinio que los inversionistas experimentados, especialmente cuando el expediente depende de una suposición muy específica de ocupación o tarifa por noche.
Cómo es un expediente de alquiler a corto plazo más sólido
Un expediente más sólido suele incluir la dirección, el modelo de ocupación, estados de la plataforma o historial operativo si existen, respaldo de alquileres apto para la tasación, información de permisos o zonificación, confirmación de la asociación de propietarios cuando corresponde, previsiones de seguro y un plan de reservas que siga siendo razonable si disminuyen los ingresos.
Ese expediente es más fácil de evaluar porque responde las preguntas antes de que el prestamista tenga que solicitarlas.
Cómo piensa el equipo de evaluación
Un prestamista no solo pregunta si la propiedad puede generar ingresos. También pregunta si pueden documentarse, si se permite operar de esa manera y qué proporción de financiamiento seguirá permitiendo el programa.
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Ponga a prueba las suposiciones del alquiler
Utilice las herramientas para inversionistas para comparar las suposiciones de ingresos y gastos de la propiedad antes de solicitar una revisión de un programa específico.
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Traiga el expediente del alquiler a corto plazo antes de que sea urgente
Si la propiedad ya está bajo contrato o se está analizando, envíe la dirección, el modelo de ocupación, el respaldo de ingresos y la situación de reservas antes de dar por supuestas las condiciones.
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