Cómo utilizan los prestamistas un estado de pérdidas y ganancias para una hipoteca

Un programa hipotecario basado en pérdidas y ganancias puede ayudar al dueño de un negocio a calificar con resultados operativos recientes cuando las declaraciones de impuestos no reflejan el desempeño actual. El estado debe mostrar ingresos creíbles, gastos razonables y utilidad neta durante el período requerido.

Qué debe mostrar el estado de pérdidas y ganancias

El estado informa los ingresos del negocio, sus gastos operativos y la utilidad neta resultante. Los gastos deben ser razonables para el tamaño y tipo de negocio; una empresa que vende productos y tiene inventario no debe parecer una empresa de servicios con casi ningún gasto operativo.

Un programa vigente que utiliza únicamente el estado de pérdidas y ganancias puede exigir que cubra exactamente 12 meses y que no tenga más de 60 días de antigüedad cuando el prestatario solicita el préstamo.

Cómo cambia la propiedad los ingresos elegibles

El prestamista multiplica la utilidad neta por el porcentaje de propiedad del prestatario y después divide el resultado entre los meses cubiertos. Un prestatario que posee el 60% de la empresa generalmente no puede utilizar la parte de la utilidad que corresponde a los otros propietarios.

Ejemplo

Suponga que un estado de pérdidas y ganancias de 12 meses muestra una utilidad neta de $180,000 y que el prestatario posee el 60% de la empresa. El cálculo de propiedad reduce los ingresos anuales utilizables a $108,000. Al dividir entre 12, se obtienen $9,000 de ingresos mensuales elegibles.

En un ejemplo con un 50% de relación deuda-ingreso (DTI), las obligaciones mensuales totales podrían alcanzar $4,500. Si el prestatario ya tiene $1,100 en deudas mensuales, quedan aproximadamente $3,400 para el pago completo de vivienda.

Quién debe preparar y respaldar el estado

• Un profesional tributario independiente elegible prepara y firma el estado de pérdidas y ganancias.

• El prestatario firma el estado y documenta su porcentaje de propiedad del negocio.

• Las pruebas de existencia del negocio y de la duración de su participación respaldan el historial operativo.

• Pueden requerirse estados de cuenta bancarios empresariales para confirmar los ingresos, especialmente en préstamos de mayor monto.

Límites habituales de los programas

Las opciones vigentes basadas solo en pérdidas y ganancias comúnmente exigen al menos dos años de trabajo por cuenta propia, propiedad mayoritaria y un puntaje de crédito cercano a 700. Una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 75% significa un pago inicial de al menos el 25% en una compra. Algunos programas se limitan a una residencia principal o segunda vivienda y no permiten refinanciamientos con retiro de efectivo.

Estos son ejemplos de programas, no límites universales. El requisito real depende del prestamista elegido, el monto del préstamo, la propiedad, el perfil de crédito, las reservas y la calidad del estado de pérdidas y ganancias.

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Fuentes

Guía de ventas de Fannie Mae: Ingresos del trabajo por cuenta propia