Cómo la conversión de activos genera ingresos para calificar para una hipoteca
La conversión de activos transforma los activos elegibles posteriores al cierre en ingresos mensuales para calificar, después de que el prestamista aplica porcentajes de descuento a ciertas cuentas y resta los fondos necesarios para la operación.
La conversión de activos en ingresos puede ayudar a un prestatario cuyos activos líquidos son más sólidos que los ingresos de sus comprobantes de pago o declaraciones de impuestos. El prestamista convierte una parte de los activos elegibles posteriores al cierre en ingresos mensuales y utiliza ese monto en el cálculo hipotecario de la relación deuda-ingreso (DTI).
Qué activos se incluyen en el cálculo
Un programa vigente de conversión de activos cuenta los fondos de cuentas corrientes, de ahorros y del mercado monetario al 100% del saldo verificado. Las acciones cotizadas en bolsa, bonos y fondos mutuos cuentan al 80%, mientras que los activos de jubilación sobre los que ya se tienen derechos adquiridos cuentan al 70%.
Los activos empresariales, criptomonedas, activos en el extranjero, fondos regalados, dinero prestado, acciones restringidas, fondos de intercambios 1031, planes de jubilación del sector público y planes 529 están excluidos en ese programa.
Qué se resta antes de calcular los ingresos
Después de aplicar los porcentajes a las cuentas, el prestamista resta el pago inicial, los costos de cierre y las reservas requeridas. Solo los activos elegibles que se espera conservar después del cierre sirven de base para los ingresos elegibles.
El monto restante también debe cumplir el umbral mínimo de activos del programa. En una opción vigente, un préstamo de $360,001 a $1.25 millones exige activos elegibles posteriores al cierre equivalentes al menos al 125% del monto del préstamo.
Ejemplo
Suponga que un prestatario compra una residencia principal de $900,000 con un préstamo de $720,000. Tiene $250,000 en una cuenta corriente, $1.25 millones en una cuenta de inversiones y $500,000 en activos de jubilación con derechos adquiridos. El cálculo cuenta $250,000 de la cuenta corriente, $1 millón de la cuenta de inversiones y $350,000 de los fondos de jubilación, para un total de $1.6 millones en activos permitidos.
Reste el pago inicial de $180,000, $12,000 de costos de cierre y $60,000 de reservas requeridas. El prestatario conserva $1.348 millones en activos elegibles después del cierre, por encima del mínimo de $900,000 exigido al 125% del monto del préstamo. Dividir $1.348 millones entre 84 produce unos $16,048 de ingresos mensuales elegibles.
Con una DTI del 50%, las obligaciones mensuales totales podrían alcanzar unos $8,024. Si las deudas existentes suman $1,350 al mes, quedan unos $6,674 para capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario de vivienda, seguro hipotecario si corresponde y cuotas de asociación.
Qué documentará el prestamista
De cuatro a seis meses de estados de cuenta completos de los activos utilizados en el cálculo, según el programa.
Un estado de cuenta actual cerca del cierre para confirmar que el saldo siga disponible.
La propiedad personal de las cuentas; los activos empresariales no sustituyen a los fondos personales.
El origen de los depósitos grandes y pruebas de que no se cuentan fondos prestados o regalados como activos elegibles.
Límites habituales de los programas
Las opciones vigentes de conversión de activos pueden comenzar con un puntaje de crédito cercano a 680, permitir hasta un 80% de relación préstamo-valor (LTV) para montos elegibles y limitar la DTI al 50% en el ejemplo utilizado aquí. La LTV máxima generalmente disminuye a medida que aumenta el monto del préstamo.
El programa del ejemplo ofrece préstamos de $150,000 a $3.5 millones para compras de residencia principal y refinanciamientos de tasa y plazo. Los límites exactos varían según la ocupación, el monto, el perfil de crédito, la propiedad y el producto elegido.
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Calcule primero los activos posteriores al cierre
Traiga los saldos actuales de las cuentas, el precio estimado de compra, las deudas mensuales, el rango de crédito y el monto disponible para el cierre. DRG Mortgage puede aplicar los descuentos de las cuentas y calcular los ingresos mensuales utilizables antes de una solicitud completa.