¿Cuándo tiene sentido refinanciar?
A menudo se habla de refinanciar como si la respuesta fuera evidente en cuanto bajan las tasas. En una solicitud real, la decisión es más concreta. Conviene evaluar el ahorro mensual real, el costo total de hacerlo, cuánto tiempo espera conservar el préstamo y qué necesidad debe resolver la nueva estructura.
Una tasa menor por sí sola no basta. Puede refinanciar a una tasa más baja y aun así tomar una decisión financiera poco conveniente si el ahorro es pequeño, los costos son elevados o es probable que venda o vuelva a refinanciar antes de recuperar los gastos.
Qué debe resolver el refinanciamiento
Antes de mirar tasas, conviene saber qué pretende lograr al refinanciar.
Reducir el pago mensual.
Eliminar el seguro hipotecario.
Acortar el plazo del préstamo.
Retirar efectivo para otro propósito.
Reorganizar deudas u obligaciones mensuales.
No son el mismo objetivo. Un refinanciamiento útil para aliviar el pago mensual puede no ser adecuado para reducir el plazo. Uno con retiro de efectivo puede resolver una necesidad de fondos disponibles y, aun así, no ser una buena opción para quien solo busca una tasa menor.
Ejemplo
Supongamos que una persona debe unos $248,000 en una hipoteca fija a 30 años con una tasa del 7.125%. Su pago actual de capital e intereses es de aproximadamente $1,670 al mes.
Una opción de refinanciamiento reduciría la tasa al 6.125% con un nuevo plazo de 30 años. El nuevo pago de capital e intereses sería de unos $1,505 mensuales, un ahorro aproximado de $165 al mes.
Ahora supongamos que el costo del refinanciamiento es de unos $5,600 al sumar cargos del prestamista, cargos relacionados con el título y otros costos del cierre. Si divide los $5,600 entre el ahorro mensual de $165, el plazo para recuperar los costos es de unos 34 meses.
Eso significa que necesita conservar el nuevo préstamo casi 3 años antes de empezar a obtener un ahorro neto. Si espera vender la vivienda o volver a refinanciar en 18 meses, probablemente no le convenga. Si espera quedarse 6 años, el mismo refinanciamiento puede ser razonable.
Por qué importa tanto el tiempo que conservará el préstamo
El plazo para recuperar los costos es una de las cifras más importantes de la decisión. Si no es probable que conserve el préstamo el tiempo suficiente para recuperar el gasto, la tasa más baja no aporta un beneficio suficiente.
Por eso, un refinanciamiento con ahorro moderado puede seguir siendo una mala decisión, aunque la tasa sea claramente menor. Necesita conservarlo el tiempo suficiente para que las cifras le favorezcan.
Cuándo una pequeña reducción del pago no basta
A veces, un refinanciamiento atrae porque el pago baja, aunque sea un poco. Sin embargo, una reducción pequeña puede resultar engañosa si implica volver a empezar un plazo completo de 30 años y pagar miles de dólares en costos.
Si el pago solo baja entre $60 y $90 mensuales, pero el costo total sigue siendo de varios miles de dólares, recuperar ese gasto puede tomar demasiado tiempo para justificar la decisión. En esos casos, la cotización puede parecer favorable, pero no encajar con sus plazos.
Cuándo puede convenir refinanciar sin un ahorro mensual enorme
No todo refinanciamiento que vale la pena consiste en reducir mucho el pago.
Eliminar el seguro hipotecario puede aliviar considerablemente el pago mensual, aunque el cambio de tasa sea moderado.
Pasar de una estructura de tasa ajustable a un pago fijo puede reducir la incertidumbre futura.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede respaldar un objetivo financiero más amplio que sea más importante que el ahorro del pago.
Un plazo menor puede aumentar un poco el pago y aun así reducir considerablemente el interés total a largo plazo.
En esos casos, usted está resolviendo otra necesidad, por lo que conviene evaluar el refinanciamiento según ese objetivo, no solo por la tasa nueva.
Cómo puede cambiar la decisión si aumenta el valor de su vivienda
También puede querer refinanciar porque el valor de su vivienda aumentó considerablemente, aunque su préstamo tenga pocos años. Un préstamo de 3 años puede presentar una situación mucho más sólida si la propiedad se ha apreciado y usted ha ganado decenas de miles de dólares de valor acumulado.
Ese valor adicional puede cambiar las cifras de forma importante. Puede ser suficiente para eliminar el seguro hipotecario, obtener una mejor tasa de interés o menores cargos, o permitir un retiro de efectivo para renovaciones que podrían mejorar aún más la propiedad.
Ejemplo
Supongamos que compró una propiedad hace 3 años por $260,000 con un préstamo que financiaba un porcentaje alto del valor y ha pagado seguro hipotecario mensual. El saldo actual es de unos $244,000, pero la vivienda podría valer ahora unos $320,000 por la apreciación del mercado.
Eso significa que podría tener unos $76,000 de valor acumulado antes de los costos del refinanciamiento. Si el nuevo préstamo ya no requiere seguro hipotecario, el ahorro mensual podría provenir tanto de una mejor tasa como de eliminar ese cargo adicional.
El mismo valor acumulado podría respaldar un refinanciamiento con retiro de efectivo si necesita fondos para renovar. En ese caso, la pregunta no es solo si la tasa es menor, sino si usar parte de ese valor mejora suficientemente la propiedad o resuelve un objetivo financiero lo bastante importante como para justificar la nueva estructura.
Qué suelen pasar por alto los propietarios
Muchas personas solo comparan la tasa anterior con la nueva. Eso omite una comparación más importante: el pago y la estructura actuales frente al nuevo pago, los nuevos costos, el nuevo plazo y el tiempo que probablemente permanecerá en la propiedad.
Refinanciar puede ser adecuado para un propietario e inadecuado para otro, aunque ambos reciban la misma tasa. La diferencia suele estar en los plazos y en el motivo del préstamo, no en la tasa por sí sola.
Puntos clave
Una tasa menor no hace que refinanciar valga la pena automáticamente.
El plazo para recuperar los costos importa porque necesita conservar el préstamo el tiempo suficiente para recuperarlos.
El refinanciamiento debe resolver una necesidad concreta, como aliviar el pago, eliminar el seguro hipotecario, cambiar el plazo, acceder al valor acumulado o retirar efectivo.
El aumento del valor de la vivienda puede cambiar la respuesta al crear suficiente valor acumulado para eliminar el seguro hipotecario o respaldar un retiro de efectivo útil.
La respuesta depende del ahorro, el costo total, el valor acumulado disponible y cuánto tiempo espera conservar el nuevo préstamo.
El análisis más claro compara el préstamo actual y el propuesto lado a lado y verifica si el beneficio es suficiente para justificar el costo y los plazos.
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