Qué evitar antes del cierre
A veces los compradores creen que lo difícil termina cuando el préstamo está aprobado y la fecha de cierre está en el calendario. Normalmente, en ese momento el expediente se vuelve más delicado, no menos.
El prestamista todavía puede estar actualizando el crédito, verificando de nuevo el empleo, revisando los últimos movimientos bancarios y comprobando que las cifras del cierre coincidan con la aprobación. Un cambio que parece pequeño puede devolver el expediente a la evaluación de la solicitud. Si el puntaje ya estaba cerca del mínimo exigido, una disminución puede impedir por completo la operación.
No haga nada que pueda perjudicar su crédito
El crédito suele importar más de lo que se piensa durante la etapa final. Si se aprobó el expediente cerca del puntaje mínimo del programa, puede que no haya margen para una disminución.
Un nuevo pago atrasado, una tarjeta al límite, una consulta de crédito asociada a deuda nueva u otro cambio negativo pueden reducir el puntaje hasta dejarlo por debajo del mínimo. Si el prestamista hace una consulta final que afecta el crédito antes del cierre y el puntaje resulta insuficiente, el préstamo puede fracasar aunque todo lo demás siga igual.
Ejemplo
Suponga que el programa exige un puntaje de 620 y el expediente ya está aproximadamente entre 621 y 623. Ese no es un margen de seguridad amplio.
Durante el trámite, el prestatario abre una tarjeta de tienda para comprar electrodomésticos y acumula un saldo alto antes de que venza el primer pago. El mayor uso del crédito reduce el puntaje unos puntos.
Si el prestamista vuelve a consultar el crédito antes del cierre y el puntaje es de 618 o 619, el problema ya no es solo una decisión tomada en mal momento. El expediente podría dejar de cumplir el mínimo de crédito y fracasar en la etapa del cierre.
No asuma deudas nuevas justo antes del cierre
Este es uno de los problemas más comunes. Un préstamo de auto nuevo, un saldo nuevo de tarjeta o muebles financiados pueden aumentar las deudas mensuales lo suficiente para cambiar la aprobación.
Esto importa porque la aprobación se basó en una situación de deudas específica. Agregar un pago de auto de $640 no es simplemente sumar otra factura. Aumenta la relación deuda-ingresos y puede reducir el margen disponible para calificar.
Ejemplo
Suponga que el prestatario gana $7,200 al mes y fue aprobado con $1,050 en pagos mensuales de deudas existentes. En un ejemplo con una relación deuda-ingresos del 50%, el expediente admite unos $3,600 en obligaciones mensuales totales.
Eso deja aproximadamente $2,550 para el pago de la vivienda. Si agrega un pago de auto de $640 antes del cierre, las deudas ajenas a la vivienda suben a $1,690. Ahora, el mismo expediente solo deja aproximadamente $1,910 para la vivienda.
Esa sola compra redujo el margen para el pago hipotecario en unos $640 al mes. Según los impuestos, el seguro y la tasa, eso puede reducir en decenas de miles de dólares el monto viable del préstamo o hacer que el expediente pierda la aprobación.
No cambie de empleo ni de estructura de pago sin preguntar primero
Cambiar de empleo no siempre impide el préstamo, pero puede retrasarlo o complicarlo rápidamente. El asunto no es solo si todavía recibe ingresos, sino si los nuevos ingresos pueden documentarse de una forma que el prestamista pueda utilizar antes del cierre.
Pasar de sueldo a comisiones, de W-2 a 1099 o de un empleador a otro justo antes del cierre puede generar nuevos requisitos de verificación. Incluso un cambio positivo puede retrasar el expediente si los plazos no encajan con la evaluación final de la solicitud.
No mueva dinero sin una razón clara
Los depósitos importantes sin explicación pueden complicar el cierre porque el prestamista debe confirmar que los fondos utilizados son aceptables y están documentados. Si el dinero empieza a moverse entre cuentas sin contexto, la revisión de activos se vuelve más lenta.
Esto es especialmente importante si los fondos para el cierre ya son ajustados. Una transferencia, un depósito por una venta, un depósito en efectivo o un regalo mal documentado pueden crear condiciones adicionales cuando queda menos tiempo.
Ejemplo
Se espera que un comprador aporte $18,600 al cierre y tiene $22,400 verificados entre su cuenta corriente y sus ahorros. Cuatro días antes del cierre, deposita $5,000 por vender una motocicleta y transfiere otros $3,500 desde la cuenta de un familiar.
En papel, ahora tiene más dinero, no menos. Pero el prestamista puede pedir un comprobante de la venta, documentación del origen de la transferencia y una aclaración de si los $3,500 son un regalo, un préstamo o un reembolso.
El problema no es que tenga fondos. El problema es que la situación final de los activos ya no coincide con la versión clara y verificada que el prestamista había revisado.
No ignore las solicitudes de documentos porque el expediente parecía aprobado
A veces los prestatarios dejan de revisar el correo electrónico o suponen que las condiciones restantes son menores. Eso es arriesgado porque muchos retrasos del cierre no se deben a problemas graves de crédito, sino a archivos PDF faltantes, formularios sin firmar, estados de cuenta desactualizados o explicaciones incompletas que no se devolvieron a tiempo.
Si todavía falta un comprobante de pago actualizado, un estado bancario, un documento del seguro o una carta de explicación, puede que el expediente no esté realmente listo para cerrar. Un día de demora en responder puede convertirse en un problema de calendario mucho mayor si ya están fijados los plazos de la compañía de títulos, del vendedor o de la mudanza.
Qué deben mantener estable los compradores antes del cierre
el uso del crédito, el historial de pagos y la actividad de cuentas nuevas
las cuentas de deuda y las obligaciones mensuales
el empleo y la estructura de pago
la actividad bancaria vinculada a los fondos para el cierre
la respuesta oportuna a las últimas solicitudes de documentos
No suponga que un cambio pequeño carece de importancia
Los compradores suelen saber que no conviene comprar un auto justo antes del cierre. Es menos probable que adviertan que abrir una tarjeta de tienda, pasar por alto un detalle del cambio de nómina o mover dinero entre cuentas inadecuadas puede crear problemas similares al final.
La regla práctica es sencilla: si algo afecta el crédito, los ingresos, los activos o los fondos para el cierre, pregunte antes de hacerlo. Es más fácil prevenir un problema de último momento que explicarlo después de que lo detecte el prestamista.
Puntos clave
Si el prestatario está cerca del puntaje mínimo del programa, una disminución durante el trámite puede impedir el préstamo en la última consulta de crédito.
Una deuda nueva cambia la relación deuda-ingresos y puede reducir considerablemente el pago hipotecario que admite el expediente.
Los cambios de empleo o de estructura de pago pueden exigir documentación nueva aunque los ingresos sean mayores.
Los depósitos importantes y las transferencias inusuales pueden retrasar el cierre si la situación final de los activos ya no coincide con el expediente revisado.
Muchos retrasos de último momento se deben a documentos finales faltantes, no a rechazos inesperados.
Si algo está por cambiar antes del cierre, Gordon normalmente puede decirle pronto si no representa un problema, necesita documentación o conviene esperar hasta después del desembolso del préstamo.
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