¿Cuánto necesita ganar para poder pagar una hipoteca?
La respuesta no es una cifra salarial única. El prestamista parte de los ingresos brutos mensuales, resta las deudas mensuales que deben contarse y calcula cuánto queda para el pago total de vivienda. Por eso, dos personas con los mismos ingresos pueden calificar para precios de vivienda muy distintos.
Muchas personas preguntan cuántos ingresos necesitan como si existiera una cifra universal. No la hay. Alguien que gana $6,500 al mes y casi no tiene deudas puede tener mucho más margen para una hipoteca que alguien que gana $8,000 al mes, pero tiene un pago de automóvil, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito e impuestos elevados en la propiedad que desea comprar.
Qué ingresos se utilizan realmente
El punto de partida suele ser el ingreso bruto mensual aceptado para la evaluación, no el sueldo neto que recibe. Si gana $78,000 al año, una revisión básica de capacidad de pago utiliza aproximadamente $6,500 al mes antes de impuestos y deducciones de nómina. Para algunas personas, esa cifra es sencilla. Para otras, las horas extra, bonificaciones, comisiones, ingresos por trabajo por cuenta propia o un segundo empleo pueden requerir un historial y un promedio documentado antes de que el prestamista acepte el importe completo.
Qué se cuenta frente a esos ingresos
El siguiente paso no es elaborar un presupuesto general del hogar. Es revisar las obligaciones mensuales que el programa exige contar al prestamista. A menudo incluyen préstamos de automóvil, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, obligaciones de manutención y pagos de otras propiedades. Por lo general, no incluyen alimentos, gasolina, servicios públicos ni suscripciones de entretenimiento.
Después, el prestamista suma el pago total propuesto de vivienda, no solo el capital y los intereses. Este pago suele incluir capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario de vivienda, seguro hipotecario cuando se exige, seguro contra inundaciones cuando se exige y cuotas de la asociación de propietarios cuando corresponden.
Ejemplo
Una persona gana $78,000 al año, equivalentes a unos $6,500 brutos mensuales. Tiene un pago de automóvil de $425, pagos mínimos de tarjetas de crédito de $90 y un pago de préstamo estudiantil de $210. Las deudas mensuales que se cuentan, sin incluir la vivienda, suman $725.
Si el prestamista parte de un límite aproximado del 50% para la relación deuda-ingresos (DTI), las obligaciones mensuales totales permitidas serían de unos $3,250. Después de restar los $725 de deudas mensuales existentes, quedarían aproximadamente $2,525 para el pago total de vivienda.
Eso no significa que disponga de $2,525 para capital e intereses. Si la propiedad que desea comprar tiene, por ejemplo, impuestos y seguro que suman $450 al mes, quedarían unos $2,075 mensuales para capital e intereses. En un ejemplo de préstamo a tasa fija a 30 años con una tasa en la parte alta del rango del 6%, esa cantidad podría respaldar un préstamo algo superior a $310,000, en lugar de uno en la parte media del rango de los $240,000. Los ingresos no cambiaron; lo que cambió fueron las deudas que se cuentan y los costos de la propiedad.
Por qué los mismos ingresos pueden respaldar montos hipotecarios distintos
Esto suele sorprender a quienes solicitan una hipoteca. Otra persona también puede ganar $6,500 al mes, pero si solo tiene un pago mínimo de tarjeta de crédito de $50 y busca vivienda en una zona con impuestos más bajos, el pago de vivienda disponible podría ser varios cientos de dólares mayor. Esa diferencia puede traducirse en decenas de miles de dólares adicionales en el monto de la hipoteca.
También puede ocurrir lo contrario. Los ingresos pueden parecer suficientes, pero un cálculo mayor del pago de préstamos estudiantiles, un pago de automóvil más alto o una propiedad con impuestos y cuotas de asociación elevados pueden reducir rápidamente el rango de compra.
Qué significa esto en la práctica
Cuando alguien pregunta cuánto necesita ganar, suele ser más útil preguntar qué pago de vivienda respaldan las cifras después de contar las deudas exigidas y los costos de la propiedad. Una vez definido ese límite, el prestamista puede calcular un rango de precios más realista.
Puntos clave
No existe una cifra única de ingresos que indique si puede pagar una hipoteca.
Los ingresos brutos mensuales son solo el comienzo; las deudas que se cuentan y los costos totales de vivienda determinan el rango real.
Unos cientos de dólares adicionales en deudas mensuales o costos de la propiedad pueden cambiar el monto de la hipoteca en decenas de miles de dólares.
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