¿Puede calificar para una hipoteca si sus ingresos cambian de un mes a otro?
Muchos compradores suponen que tener ingresos irregulares significa que no están listos para una hipoteca. No siempre es así. La pregunta más útil es si esos ingresos pueden documentarse de una forma que el prestamista realmente pueda utilizar.
Por qué se revisan de otra manera los ingresos variables
Historial documentado
¿Puede el expediente demostrar que estos ingresos realmente han formado parte de su remuneración?
Constancia
¿El patrón tiene sentido o el expediente depende de un período excepcionalmente favorable?
Probabilidad de que continúen
¿El empleo y la estructura de ingresos respaldan su uso en el futuro?
El prestamista no busca un pago de nómina perfecto
Muchos prestatarios piensan que el prestamista quiere que todos los comprobantes de pago sean idénticos. No funciona así. El prestamista intenta responder una pregunta más concreta: ¿qué ingresos son lo suficientemente estables para utilizarlos al calificar?
Normalmente, eso significa mirar más allá de un mes bueno o uno malo. Si los ingresos tienen historial, son coherentes con el empleo y están respaldados por documentos, puede que se utilice una parte o la totalidad.
Idea claveUn comprobante de pago elevado normalmente no resuelve el asunto por sí solo. Un mes de ingresos menores tampoco impide automáticamente el préstamo.
Ejemplo: Horas extra
Suponga que una prestataria trabaja en el sector de salud. Su pago básico es estable, pero las horas extra cambian cada mes. Un mes acepta turnos adicionales y otro mes no.
El prestamista quizá pueda utilizar los ingresos de horas extra, pero normalmente no solo porque un pago reciente sea alto. El expediente necesita demostrar que las horas extra han formado parte del empleo y no son solo un aumento pasajero.
EjemploUsted es enfermera, trabajó turnos adicionales durante el último año y su comprobante más reciente muestra mucho más ingreso de lo normal. Eso ayuda, pero el prestamista todavía querrá saber si el patrón es real y probablemente continuará.
Ejemplo del patrón de horas extra
EneFebMarAbrMayJun
Un período de pago alto importa menos que el patrón completo.
Ejemplo: Bonificaciones
Las bonificaciones presentan otra cuestión. A veces un prestatario recibe una bonificación anual o trimestral importante y supone que puede sumar todo el importe a sus ingresos mensuales. Normalmente no se revisa así.
Las bonificaciones suelen analizarse a lo largo del tiempo. El prestamista puede querer comprobar que realmente las ha estado recibiendo y que no se trata de un hecho único.
EjemploUsted trabaja en apoyo a ventas y recibe una bonificación de fin de año por desempeño. Es un ingreso real, pero el prestamista todavía debe determinar si tiene un historial que pueda utilizarse.
Cómo se revisa el patrón de bonificaciones
Bonificación del año 1
¿Se recibió y se documentó?
Bonificación del año 2
¿Se repitió el patrón o hubo una diferencia importante?
Tendencia actual
¿La situación actual del empleo respalda que se vuelva a utilizar?
Ejemplo: Ingresos por comisiones
Las comisiones pueden ser ingresos sólidos, pero normalmente requieren la explicación más clara. El prestamista no mira solo el mes más reciente con ingresos altos. Quiere comprender el patrón.
Si las comisiones son una parte importante de los ingresos del prestatario, el expediente suele necesitar más atención desde el principio. Eso no significa que no pueda calificar. Significa que conviene revisar los ingresos antes de que alguien dependa de una estimación en línea.
EjemploUsted trabaja en ventas externas y tuvo un trimestre excelente. El problema no es haber ganado ese dinero, sino suponer que el prestamista tratará un buen período como si fuera todo el historial.
Qué compara el prestamista al revisar comisiones
Comprobantes de pago recientes
¿Cómo son los ingresos actuales?
Ingresos acumulados en el año
¿El año actual sigue el patrón más amplio?
Historial de ingresos
¿El patrón a más largo plazo respalda utilizar esos ingresos para calificar?
Tener ingresos variables no significa que se cuenten todos
El prestamista puede utilizar todos los ingresos variables, una parte, un promedio reducido o ninguno. Si han disminuido, cambiaron recientemente o no tienen suficiente historial, puede utilizar una cifra menor de la que esperaba el prestatario.
Por eso, dos personas con el mismo pago de nómina actual pueden obtener resultados muy distintos.
Mismo pago de nómina actual, distinto resultado para calificar
Prestatario A
Patrón estable, el empleador respalda su continuidad y es más probable que los ingresos puedan utilizarse.
Prestatario B
Patrón más corto o cambiante; quizá deban reducirse algunos ingresos.
Prestatario C
Patrón decreciente; el prestamista puede utilizar el importe menor o excluir una parte.
Los cambios de empleo pueden complicar la revisión
Los ingresos variables son más difíciles de evaluar cuando el prestatario también cambió de empleo, de estructura de pago o pasó recientemente a un puesto donde los ingresos funcionan de otra manera.
Eso no significa que la respuesta sea no. Significa que conviene revisar el expediente antes de suponer qué rango de pagos funciona.
El error que debe evitar
El mayor error es tratar la evaluación hipotecaria como un cálculo rápido cuando sus ingresos son más complejos que un sueldo fijo. Si sus ingresos cambian cada mes, lo más prudente no es adivinar.
Es pedir que revise su expediente alguien que pueda distinguir entre ingresos que parecen altos e ingresos que realmente pueden utilizarse para calificar.
DRG Mortgage puede ayudarle a aclarar qué ingresos realmente cuentan
Si sus ingresos no son iguales todos los meses, DRG Mortgage puede ayudarle a revisar cómo los recibe, qué documentos los respaldan y qué es más probable que utilice un prestamista, antes de que dedique tiempo a buscar en un rango de precios inadecuado.
Gordon puede revisar su estructura de pago, explicar dónde suelen surgir preguntas y ayudarle a determinar si el expediente encaja en una vía habitual o necesita un análisis más cuidadoso.
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