¿Puede comprar una vivienda si tiene préstamos estudiantiles? Lo que realmente revisa un prestamista
Los préstamos estudiantiles no impiden automáticamente comprar una vivienda, pero pueden reducir directamente el rango de precios que funciona para usted. La cuestión no es solo el saldo, sino el pago mensual estudiantil que el prestamista debe contar en la relación deuda-ingresos. Ese pago puede cambiar considerablemente cuánto queda para el pago total de vivienda.
La confusión tiene una explicación sencilla: el pago que se usa para evaluar la solicitud no siempre coincide con el que usted cree que debería contarse. Si el informe de crédito muestra un pago mensual que se puede utilizar, el prestamista puede usar ese importe. Si muestra $0, o el préstamo tiene un aplazamiento o una suspensión temporal de pagos, las reglas del programa pueden exigir que se calcule un pago. Ese cálculo puede aumentar las deudas mensuales lo suficiente como para reducir el monto hipotecario disponible.
Cómo tratan los programas habituales un pago estudiantil de $0
En muchas solicitudes convencionales de Fannie Mae, un plan documentado de pago basado en los ingresos puede permitir usar un pago real de $0. Sin embargo, si el préstamo tiene un aplazamiento o una suspensión temporal y el informe no muestra un pago que pueda utilizarse, Fannie Mae puede exigir el 1% del saldo pendiente del préstamo estudiantil o un pago documentado que amortice por completo la deuda.
En muchas solicitudes convencionales de Freddie Mac, el prestamista debe incluir una cantidad superior a cero. Si el informe de crédito muestra $0, generalmente se utiliza el 0.5% del saldo pendiente del préstamo estudiantil, salvo que la documentación respalde otro pago aceptable superior a cero.
En muchas solicitudes FHA, cuando el pago informado o documentado es superior a cero, generalmente se utiliza ese pago. Si el informe de crédito muestra un pago mensual de $0, el prestamista suele utilizar el 0.5% del saldo pendiente del préstamo estudiantil.
Es una diferencia importante. El porcentaje se aplica al saldo del préstamo estudiantil, no al monto de la hipoteca. Si debe $40,000 en préstamos estudiantiles, el 1% equivale a $400 al mes y el 0.5% a $200 al mes. Esa diferencia por sí sola puede cambiar considerablemente el precio de vivienda que permite la solicitud.
Ejemplo
Una persona tiene ingresos estables, un pago de automóvil manejable, pagos mínimos moderados de tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles que muestran un pago de $0 en su informe de crédito. Supone que la deuda estudiantil impide comprar. Después de revisar la solicitud, resulta que la cuestión es el rango de compra que puede pagar, no que deba descartar por completo ser propietario.
Supongamos que gana $7,200 brutos al mes y también tiene un pago de automóvil de $410 y pagos mínimos de tarjetas de crédito de $65. Sus préstamos estudiantiles tienen un saldo de $40,000, pero el informe de crédito muestra un pago mensual de $0.
Si el prestamista usa un límite aproximado del 43% de relación deuda-ingresos, las obligaciones mensuales totales permitidas serían de unos $3,096. Antes de contar los préstamos estudiantiles, las deudas de automóvil y tarjetas suman $475, lo que deja unos $2,621 para el pago total de vivienda.
Si se aplica un cálculo estudiantil del 0.5%, como en el ejemplo de Freddie Mac o FHA, el pago estudiantil que se cuenta sería de $200 al mes. Las deudas sin incluir vivienda suben a $675 y dejan unos $2,421 para el pago total de vivienda.
Si se aplica un cálculo del 1%, como en el ejemplo de Fannie Mae para un préstamo aplazado sin un pago utilizable, el pago estudiantil que se cuenta sería de $400 al mes. Las deudas sin incluir vivienda suben a $875 y dejan unos $2,221 para el pago total de vivienda.
Esa diferencia de $200 mensuales no impide automáticamente la compra, pero puede reducir el rango de precios cómodo para usted, porque el pago de vivienda debe cubrir capital, intereses, impuestos, seguro de propietario de vivienda y, posiblemente, seguro hipotecario o cuotas de la asociación de propietarios. Si se consideran solo capital e intereses, una reducción de $200 mensuales equivale aproximadamente a $30,000 menos de préstamo con una hipoteca fija a 30 años y una tasa en la parte alta del rango del 6%. Al añadir impuestos y seguros, la diferencia práctica en el precio de compra puede notarse aún más.
Cómo cambia el rango de compra
Cuando aumenta el pago estudiantil que se cuenta, el pago disponible para vivienda disminuye dólar por dólar. Si pierde $200 mensuales de margen para vivienda, eso no solo reduce el pago de capital e intereses. Reduce el presupuesto mensual total de vivienda, que también incluye impuestos y seguro. En un ejemplo habitual de hipoteca fija a 30 años, esa disminución puede significar aproximadamente $30,000 menos de capacidad de endeudamiento antes de considerar impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario de vivienda, seguro hipotecario o cuotas de asociación.
Por eso, las calculadoras generales de internet pueden resultar engañosas para quienes tienen deuda estudiantil. Muchas solicitan una sola cifra de deudas, pero no aclaran si el pago estudiantil introducido es el que realmente debe usarse para evaluar el programa considerado.
Qué necesita revisar el prestamista
Para responder correctamente, el prestamista necesita más que el saldo estudiantil. La revisión debe incluir el informe de crédito, el pago que muestra, el estado de cuenta estudiantil más reciente cuando se necesite, el tipo de plan de pago, los ingresos mensuales y las demás obligaciones mensuales exigidas. Con esas cifras claras, puede calcular qué pago de vivienda es posible y si el precio que usted busca todavía funciona.
Puntos clave
Los préstamos estudiantiles no impiden automáticamente calificar, pero el pago que se cuenta puede reducir directamente el rango de precios que puede pagar.
Cuando el pago informado es de $0, los programas habituales de las agencias y del gobierno pueden exigir el 1% o el 0.5% del saldo estudiantil pendiente, según el programa y la documentación.
La diferencia entre contar un pago estudiantil de $200 o de $400 puede cambiar considerablemente cuánto queda para el pago de vivienda.
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